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王槑:产业园区的开发与运营

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  主持人:最后我们请北京科技园建设(集团)股份有限公司副总经理王槑来介绍产业园区的开发与运营,谢谢。



图为北京科技园建设(集团)股份有限公司副总经理王槑


  北京科技园建设(集团)股份有限公司副总经理王槑:尊敬的各位领导,各位朋友们,大家下午好,最后呢,由我来介绍一下北科建集团在建设科技园区的开发中我们的思考和体会。

  北科建集团因为今天下午时间太晚了,我想不再介绍了。就一句话,北科建集团打造了北京的中关村,中关村也成就了北科建集团。

  应该说北科建集团在09年之前是政府的,北京市政府开发高科技园区的政府性平台,2000年以后,北科建集团走向市场化,在走向市场化以后,北科建集团提出来一个科技地产的理念,并且根据这前10年的园区开发经验和教训,提出了产城融合加产融结合的新的科技园区开发模式。我们把中关村,从99年到09年的开发的思路和成果叫一代城,从2009年到现在,我们按照新的科技地产的理念打造的叫二代城,我们正在研究推向三代城,基本上这种模式已经有初步的思路。一代城的概念我们强调的是环境清新优美,配套要完善,产业要高度聚集,自主创新要非常活跃。我们开发的二代园强调的是以业兴城,以城带业,宜业宜居,和谐发展。更多体现在产城融合上。目前我们在探索的在2015年准备着手打造的三代城主要思路三句话,叫多元产业聚集融合,社会资源均衡配置,园区管理智能高效。我们结合我们一代园,二代园的开发中的经验教训,也结合我们即将开发的三代园,下面我有两个观点跟大家分享一下。

  第一个观点就是讨论一下未来产业园区的发展趋势到底是什么?特别在当今的新型城市化大背景下,园区当下比较火热,而且我们一个研究,在十三五期间,中国的产业地产,产业园区的规模将由目前的5%上升到13%,产业如何地产结合,如何用地产的手段和力量,帮助政府完成园区发展的任务,我认为这就是未来发展的趋势和需要。这种趋势有五个方面。

  1、园区的投资主体越来越多样化。产业园区在过去的30年,特别在2010年之前,大多数都是由政府的管委会从基础设施建设,土地出让,到配套服务等等来承担的,也有少量的企业参与。但是呢,时间到了现在,从2010年之后,由大量的房地产商积极加入,这个力量越来越大,特别从去年开始。我们大致统计了一下,国内的500强,房地产开发商里面,目前,至少有28家已经全面进入了产业地产和园区开发这个领域。还有是以实体企业也进入了产业地产,比如联想、华为等等,还有大学。

  也就是说目前是政府,房地产开发商,实体且都是园区投资的一种共同体。我们认为未来,混合所有制,金融体制的改革,PPT的推进,意味着无论是城市发展的基础设施还是园区发展的基础设施,政府的投资能力都将会被剥离或者被削弱,所以未来园区的开发商将会真正由市场起决定性的作用,由市场的群体力量来承担更多的政府投资功能的缺失,来补充,呈现出投资主体的多元化的趋势。

  第二个趋势,我们认为是产城融合,这是现实要求,也是未来一段时间要过渡的一个趋势。我们研究发现,目前的一些园区说是产城融合,但是还没有到产城融合的程度。可能理念上想通了,但是工作上还没有做到位,产城融合作为新城镇化建设的一个要求,要走得路还很远。

  第三个趋势,产业定位的精准化和差异化是未来园区最核心的竞争力。我们在中关村开发的过程中,当时政府在规划之中,不是没有考虑到土地、城市、产业,一说土地的功能,产业的功能,城市的功能,不是没有考虑到要结合,但是由于各种条件的影响,在执行过程中,没有做到有机结合,我也发现,在现在我们所谓的有的园区开发中,有一些园区做成大杂院,要么是开发商只做土地开发,物业建成就卖,不孵化企业,产业基本上没有。或者说有一点产业,也是低端制造业,要么是政府为了GDP尽快体现,找什么就是什么,没有门槛,或者说降低门槛。就是招商不择商。所以说目前很多的产业园区同质化非常严重。所以我认为,未来的园区要想活下去,必须有精准的产业定位,要通过园区的产业定位和风格的差异化,尤其是产业服务体系的完善化和精细化,提升产业园区发展的核心竞争力。

  第四个趋势是智慧与生态成为园区的新标准和新亮点。这种趋势咱们可以从三个层面上来看,一个层面是客户的要求越来越高,尤其是北科建擅长是做BT,IT,新能源,新材料。像这种软件、政策方面的要求对园区的软件要求越来越高,越来越精细化。从政府管理的目标来看也越来越高了,原来是把企业引进来就行,现在不行了,除了高品质的企业,高品质的园区的硬件载体,还要要求交通、人流、智能、低碳环保等等要求都在提高,第三个是投资人的期望值也越来越高,第一代园区的价值现在很难提高,所以现在很多的低端园区,都在做一种手术,叫腾笼换鸟,通过产业的升级来提高品质,来提高价值。所以这三种新的要求,注意定了我们要成为新亮点,也成为国家的大事。第五个方面,园区的平台化工作越来越清晰,我们在开发这个中关村,一代城的时候,主要的任务是土地开发和招商,但是当一代城开发快完成的时候发生什么困难呢?资金链快泵不住了,政府的诉求马上就要亮相了,但是开发商兜里没钱了,这时候找政府,融资条件已经有了很大的变化,由信用担保变成抵押,因为异地抵押没有(抵押物),我们没有抵押,所以要创新融资模式,从那一刻我们明白到了不能靠市长,靠市场,通过平台战略,通过互联网思维来加强我们和在座的,和这个国内的国外的各种开发商,各种开发企业,各种创新企业联合,我们共同把资源聚集,共同推进这个园区的发展。这是我分享的第一个。五个方面的发展趋势。

  第二个我想跟大家分享的就是这五个趋势现在看来已经很明确,怎么把握五个趋势?怎么加快推进?怎么落地?接地气。这个工作有大量的工作,但是我想刚才我说一句,就是我们发现要靠市场,不能靠市长了,现在回过来咱们参加各次会议一谈到产业园区,市长的问题,市场的问题,总是讨论不断,永远没有结论的问题,我始终认为不靠市长不行,不靠市场也不行,所以园区开发无论是经开区的开发还是高新区开发我们必须要靠市长,必须要靠市场,关键是哪些地方靠市场,哪些地方靠市长,我们的体会是,在有一个步骤上,必须要把靠市场,要把靠市长两部分力量结合起来,有一个完整的顶层设计,这个顶层设计靠市长设计不了,靠市场也设计不了,怎么做好顶层设计,我有这么几个想法。有六个方面,我们必须一同考虑,一同部署,一同落实。

  1、产业的生态体系规划。对于目前上千平方公里,一般说青海的西海岸,2096平方公里,小的几百平方公里,这些产业新区,如果仅仅是园区,现在看来不行了,所以我们提出三代城就是产业新城,我们现在是打造的是智慧产业新城。原来的产业园区升级到产业新城,这已经是一种必然的选择,由园到城的过程中,我们在顶层的产业生态体系设计中,我们怎么设计我们的产业,我们想,在这个生态链里面,必然要包含2.0,2.5和3.0产业,我们说的我们认为,2.0产业,必须有的是高端智能制造,必须把这个高排放,高污染的坚决清理掉。否则的话就回到了原来说的先污染后治理的这个渠道。这种升级换代的成本很高,特别是有的地方就不能升级,不能换代。2.5的产业应该有科技研发,小试,终试,一些高新技术产业的产业化,3.0,要有大型的总部,高端金融服务业和3.0类的社会事业类的服务。几千平方公里,几百平方公里的区域就是一个新城,医疗、教育、文化、卫生、这些功能,也必不可缺。当然,还要考虑到生态,生态这个居住,北京现在是特大城市向外在新兴城市的过程中遇到很多的问题,原来是交通跟不上,现在发现不对,有交通也不行,社会配套(不够) ,这些产业和功能,如果我们在前期研究不到位,后果我认为是不堪设想的。第二个是城市的规划体系,我这里讲的城市规划和我们原来的规划是不太一样的,比如说我们原来讲的产业规划,什么交通规划,环境规划,今天的规划,必须增加上智能和生态的规划。这才叫现代产业园区的这个规划体系。

  第三个,就是要建设控制体系,要建设好建设的控制体系。我们在政府老有担心,你规画做得很好,建设过程中能不能落实到位,其实开发商也有这个担心,特别是把地卖给二级开发商以后,规划得很好,但是干的不是那个样子。北科建近年来探索出一个方法,我的园区,从政府那边获取以后,你入住的企业进来之前要签一个开发导则,这个导则是附带经济利益的。而且和政府签,向政府要承诺,如果说达不到这个标准,政府可以不给验收。而且我们跟政府商量,如果真是达不到就不能验收。通过三方的制肘,把这个建设的指标给严格控制。第四个要设计好招商运营体系。我们的园区是开发商和政府进行合作进行产业招商,这是我们这么多年来一直比较好的,而且效果也不错。关于产业转移,或者产业进来之后的创业政策,房租优惠,子女上学,人才招聘,技术辅导等一系列的政策,我们通过研究发现,在北上广一带一线的城市,这些政策是比较健全的,但是部分的二线城市和大部分的三线城市,也在学习北上广的经验,虽然在指标上落实很到位,但是由于受当地政府相关的规定,比如说体制机制没有改革,没有创新,以及当地政府的财政能力有限,不能支持这些体系的落地,所以说,造成一些企业没进来的时候特兴奋,进来以后很伤感。甚至有的企业呢没法生存和发展。只能把这个早期投资的这种费用就搁这儿了。就转移到别的地去了。 如果说这种提高,脑袋瓜清楚,没有政策落地,要想实现高端产业的转移,要想实现高端转移在你这儿落地生根,开花结果那是不可能的。

  第五个方面要设计好金融体系,现在在园区开发中,入园企业进园区遇到最大的困境,就是没钱!其实开发商进入一个区域以后,遇到的最大困境也就是要付出百亿计的土地开发投资,这种平台,政府要求加快,企业还需要承担政府的推进的速度要求,还要承担资金的需求,钱怎么来?借了以后怎么还?特别是对咱们的入园的这种创新性企业,有技术,有知识,有经常形容来的时候就是一台电脑加一个大脑,最缺的就是钱。有了钱以后紧接着就是缺人,招工招不来,我们政府和企业怎么为入园企业解决好这些资金的需求,人才的需求,甚至包括咱们这个一些入园企业的年轻的企业家小孩上学的问题。也包括入园企业的员工买东西的问题。以此类推那么几项。 特别是金融政策,我们想的,这个体系一定要贯穿于一级、二级、三级市场,当然说,金融创新体系,金融服务体系,这都不是政府的职能,应该由开发商来承担,但是呢,需要政府和开发商共同来设计好。要做好准备。

  第六个,做好园区的管理和服务体系的顶层设计,政府管理和开发商的管理如何协调,吃住交通,在园区的管理体系中如何高效、智能、智慧,以及服务商和园区管理者到底这关系是什么?如何协同?如何更好地整合服务商为园区产业类客户服务等等,这些都是需要事先要设计的,如果这些关系弄不好,如果没有顶层设计,那么在执行过程中势必会虎头蛇尾。难以实现园区持续高效的运营。所以说我认为这个顶层设计,这几个方面,我们设计到位了,清晰了,大家思想统一了,下一步落实可能就顺利了。以上是结合我们在开发过程中的一些体会,不对之处请大家批评指正,也愿意和在座的各位加强合作,共同推动我们高新区和经开区的发展,谢谢各位。

  主持人:开了一天的会了,我想大家都已经很累了,我也不再多说了,今天的会能够坚持到最后的,我想都是比较聪明的人,我们学到的更多,最后王总给我们分享了在这个北科建在科技产业园这方面的很好的一些做法,那么再次感谢王总,也感谢大家,对我们开发区对话世界500强的这个支持,那么,下一届我们也欢迎大家更多地参与,谢谢。

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